2017年2月5日 星期日

不買股只租樓的嬴面 心態決定境界15

講多一次,小弟並無任何財金訓練,凡事亂九黎。唯一長處,可能就係無長處。(定係唔比你知又另一件事啦)

我搵得番小學四年班0既相,邊度黎?做乜放張咁0既野?文末有講。
(如果你係我小學同學,不妨留個言或者email我丫!)

um。。。其實此文非想得罪人,只希望想比到啟示下一輩0既年青人,搵到打低上一輩,或者係我呢一輩0既方法,至少,分清謬誤看清人生。我一路寫一路寫,都係想比年青人睇,並非比老大叔睇,為免誤會,各路英雄有怪莫怪。

由細到大,我都係唔太信所謂權威,亦討厭神話化一些偽成功人仕

真正成功,放上磅度秤一下,同打拳一樣,要分輕中重量級吧。以體型定級數。

同樣,香港地呢D咁市儈地方,好難唔用錢去計。講錢,一係講資產,一係講淨資產,一係講現金流。

要分級?當然係用年紀,而非用資產。

九十後,同六十後,如起跑線相同(無父母幫手),大家都有一千萬,邊個更成功?當然唔同年代又有唔同際遇,就係年青一代埋怨無上位機會云云。(個人意見,其實只係個遊戲唔同左,每一代都係要出奇制勝打倒上一代吧)。

唔同年紀好難比較,咁不如比較相同年紀吧?

大家不妨比較下一眾BLOGGER年紀,哈哈,我真有夠無聊,得啖笑。其實我又係搵下有冇人真正財自唔出黎CAP水,繼續寫BLOG。。。好多都已到退休年齡。仲諗住參考下。

講番正題,我個晚發夢,夢到高人文一篇。

不買股只租樓的嬴面

只租樓但唔買股0既ON9仔,有六個結果。

股市大升:輸左無股又蝕租
股市小升:輸左無股又蝕租
股市橫行:無蝕股價但仍要蝕租
股市小跌:股價跌幅仍少過交租
股市大跌:無買股幸保不失

所以,以股投資收息又賺價,再用黎租樓係咪好X醒!

聰明的你,將股市換做金市,換做匯市,一樣通。

好明顯係自用同投資0既分別吧。
兩件唔同0既野放埋一齊講,真係雄兔腳撲朔,雌兔眼迷離!

其實,NAV(淨資產)高,係咪講野就信服D?咪住,你有冇CPA定CFA 定CIA LEVEL3先!?(經典場口,各持份者,各有各識笑!)

我無任何財金知識,發下開口夢算吧!

行多步諗多一諗,不買股只租樓包含投資及自住及剩餘現金0既機會成本(講多次,我無財金知識),一黎股市升跌機會並非均等,二黎一開始已經定左租金係蝕。

咁睇場戲又係蝕,保險買TERMS無錢儲又係蝕啦~

租,流動性其一,平D其二(租樓真係平,男主人住緊果度,計埋首期管理費差餉地租同埋交稅,真係租平過供,唔好只係睇租金同供款至得架!樓價越高,首期越多,搶租人少,呢個現像更為明顯)

咪住,你又以為上面我講個兩段野有少少少少道理?咪講左要將自用同投資分開LAW,咁唔怪得咁多人中上面個"五句"0既謬誤啦~~~

租,彈性;買,穩定。租,可走;買,好難走。租,被迫遷(有錢咪得,執屋搬屋都係錢作怪);買,唔駛搬但買埋一屋廢物。

咁至於投資,收租樓就唔可以同自住樓比較。應該同金股匯一大堆我唔識0既野比較喇。

講升值,又真係細價樓好勁,當年2007幾十萬,而家2017可能三百幾萬;過千呎個D,原來我睇過錦繡花園,睇番舊相,2007四百幾,2017都係八百,未夠一倍。

男主人心水單位,都係一倍。即每年只要有七厘回報,已經追到樓價!

樓下個大草地,管理費都係兩蚊左右!

時間,是後生仔最好0既朋友,係老人大叔最大0既敵人!

班收租老人,當年都已經等唔到下一個十年,而我當年先得二十幾,要鬥大把機會鬥。

同樣道理既然樓市最瘋狂,都係每年七厘(噢,我無視了細價樓被搶高幾倍),而七厘回報東西其實又好多喎!

咪住,都話唔好撈埋自用同投資!唉,真係定力少d又會比d謬誤distract當左係道理,睇黎男主人都仲算年輕。

不如又好似打拳咁將佢細分,我又發左個夢!!

無本事後生仔
有本事後生仔
無本事老大叔
有本事老大叔

1後生,又唔太有本事0既(乜咁快睇死自己,對唔對得住老豆老母?!),可能一層自住係必需,因為穩定!但收租樓真係要有?尤其呢一刻,升市動力車頭因辣招無左,齋食租金唔升值,回報低過買匯豐!(其實講到咁無本事,點解唔食公屋?)

2有本事又後生,其實點解要做呢D事?十年間收入追到樓價0既人其實唔少,因為租金由五千升到萬五,都只係一萬蚊(租金基數低),人工由二十歲到三十歲,要多一萬唔難,仲有機會多左條女或者老婆多份糧。係咪?十年前0既我,真係唔算有本事,只不過我計到我收入會一路升,財務自由只是遲早。

廿年後再去城門水塘,女主人著到咁,有d白哂頭又未到六十大叔笑佢咁樣行山。
其實,真係行得到!我係韓國見過唔少女人著高踭鞋行啦,幾十歲都無乜見識!


3如果又老又唔算有本事,真係保守少少,細細聲買樓收租過餘生好了。真係咁風光?走出黎教後生仔,其實醜唔醜?假設退休60歲,成五十或五十幾先黎退,得番十年其實又唔係咩驕傲0既事喎。(我都同女主人講過,如果我倆做到六十歲,其實一億淨資產真係唔係無可能,但人越老而人生又美滿的話,時間只會越珍貴;金錢只會越變廢)

4好多老一輩又有本事0既,例如醫生,律師,雖有股金樓,其給別人感覺成功之處,應為社會地位及其專業領域成就吧。

如果同一輩0既人走埋一齊秤一下,果班收租老人,相比當年廿幾歲已經跑出左0既人面前,其實真係不堪一擊,顯得非常渺少。仲要晒命,其實得啖笑。

講多一次,其實此文非想得罪人,只希望想比到啟示下一輩0既年青人,搵到打低上一輩,或者係我呢一輩0既方法,至少,分清謬誤看清人生。(多多得罪了)

同樣,小弟寫blog絕無cap水之意,不論出書(我係2005年出過書啦,同投資無關),講talk(小弟多年密謀中,不過又係投資無關),包括此blog google ad sense,所有收入只會全數捐出亦不扣成本,我才不希罕呢d雞水咁少0既錢!

45 則留言:

  1. 不少香港人都對收租有情意結。但我也認同狸貓太子兄所言:做業主並無問題,心態才是關鍵。

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    1. that’s why 我叫呢篇做,心態決定境界。

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  2. “即每年只要有七厘回報,已經追到樓價!” 真心覺得唔係容易

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    1. 除左港股,仲有其他野。
      或者有部份ETF 都做到。

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  3. 我想分享其實靠ad sense有排都搵唔到錢去捐,以我細佬分享俾我既經驗,佢簽了幾間廣告公司,收入可以十倍以上增長,不過我無問佢詳細情況,佢得閒寫下打機我又無興趣,只知廣告收入遠遠比我想像多很多。

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    1. 咁講打機又真係好有市場喎。。。Google ad sense 真係雞水咁多。
      但唔高調唔出樣情況之下,Google ad sense 係最無煩惱吧。

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  4. 我曾經買樓收租,不過租金要來供樓,因為我平買,所以後來有過倍差價,但發覺租樓好多野跟,遇到好租客就好,最後我賣樓改入Reits,收過7厘免跟手尾,買樓收租投資不一定王道,睇投資者性格而定。

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    1. 無錯,尤其老人家。
      再過十年一定比人蝦。
      靚位放左佢,好過收現價兩三厘既租金回報吧。

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  5. 原來每班都總有個肥仔!!

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    1. 係喎。
      真係機會率問題。
      我中學小學都有肥仔

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  6. 以投資角度看,香港現在的買樓收租回報相對其投入其實一點也不吸引,但還是有一大班人以抗通漲為理由極力提倡。其實樓市有其週期,香港的樓市極速上升,只是近六年左右的事,六年之前還是週街200多萬買到私人樓,依週期論,現在的樓市還可以上升多久、還有多少上升空間呢?
    投資要抗通漲,Reits都可以,為甚麼一定要用既困身、又要擔憂租務事宜、又需極長時間才見效的樓市呢?
    好,就算你捱出頭了,七老八十退休時,拿住一層或兩層舊樓收租,又要防租霸、又要打理租務、又要維修樓宇,租客一個電話又要撲出去,還未計租約期滿時的空窗期,真的可以安心享福嗎?

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    1. 講出我心聲,依番說話我都好想同我爸爸講:(

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    2. 追風兄中point.
      買樓收租要平民化,就要有理由要有藉口。
      抗通漲,蝕租,財自,唔駛做,退休計劃,留比仔女。
      其實唔一定要收租樓先做到。
      另,專業投資者可搵人打理,得三五七間真係比人食左都唔知。

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    3. 我相信買樓要睇時機,是孖展. 樓價升就賺得多. 如果 full pay 就 reit 比較好

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    4. 所以,現時只能五成,大價自住六成。
      連借股都及不上。

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  7. 自住同收租真係要好清晰,自住係開支,收租係投資。投資唔一定要買樓,但近十年買樓的確係一個相當唔錯既投資黎。

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    1. 買自住樓其實就係供斷佢,到供完唔駛比錢有得住。
      但收股息或其他現金流,長遠都係唔駛點比錢。
      只係有機會要搬而已。

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  8. 70後兄恭喜發財, 樓只是云云中其中一項而己, 個人覺得講太多是浪費時間。

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    1. 呢d 咁悶既野,係升市會比人恥笑。
      呢d 事等我黎講law.

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  9. 唔係wor, 70後兄有少少outdated, 而家有人出書開班建議人人都要趁年輕創業, 收債息或買樓收租, 比起創業真係慢太多. 打工頂多都係工資奴者. 睇下十年後2027年, 香港風氣會唔會由全民想買樓, 變成全人想創業先.

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    1. 係。
      要十歲創業,十二歲退休。
      讀書唔成讀 Stanford, 無家底又可出國留學。
      27歲財自,再30歲再財自

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    2. 你都覺得古怪呢?美國讀完PhD 做了幾年嘢三十歲搵一百萬美金,用創新科技創業然後賣咗佢或上市搵1234桶金,40歲賺一億,轉行搞地產,我未見過IT人經營科技發達會轉行做地産,莫講話喬布絲,Fb 老細、楊至遠唔會,黃維基現在蝕都未轉行,因為係性格和天庫決定你做乜行業,你在行業獲得満足感,不是錢可以換到,即使財自了也不會不做下去,條友真係好古怪

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    3. 幾乎全城人都覺得佢係假.
      其實, 出番個真名, 以正視聽, 又可以收哂一堆BLOGGER 皮, 點解唔咁做?

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  10. 如果同樣可以低利率借錢,reit 好過買樓收租,IB唔洗PB 門檻真係幫到好多人。

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    1. 希望不要爆煲。
      其實reits 可以借到兩三倍。
      當然所有借貸涉及風險。

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  11. 呢十年八年低息借層樓返嚟又真係著數既,又夠晒「貼地」。同人講有幾層樓夠晒威威 XD 香港人將樓,神化到呢個地步都真係幾搞笑

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    1. 神化到將老人儲既錢,將運氣,視為努力及毅力得來的成果。

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  12. 但如果07年樓按借9成買樓應該唔只7%?
    股唔按得,會被call,樓好少會被call,而且如放租,11年扣除利息後應也7%回報?再計埋升值,應大幅贏股市吧?

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    1. 我講full pay 吧。
      你應該無根開d 文,我指樓價追唔到好多人工作收入升幅,只有本身唔太本事既人才會覺得係一個大成就呢。

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  13. 網誌管理員已經移除這則留言。

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  14. 今時今日揸幾層樓收租真係唔值囉嚟威,感覺上做收租佬仲有啲老土,係上一代產物,而家年青人已經唔興。

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  15. 05年出果本書叫咩名呀?想睇下~

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    1. 哈哈, 已無得賣, 我自己KEEP 左廿本留念.

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    2. 哈哈~留廿本咁多,可以將來派俾個孫個孫
      咁唔知有冇機會重印或者係二手書店/圖書館搵到?
      或者你慷慨解囊送一本俾我><不過絕左版應該唔捨得
      如果都係唔得唯有等你將來出書啦~
      Sam

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    3. sam 哥,若出書,女主人好想出,非小弟。
      佢想出同佢生意,心情有關0既散文插圖集。

      我只能搭單一本兩味講道理。

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  16. 時勢造英雄, 買樓再放租投資已經唔work

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  17. 作者已經移除這則留言。

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  18. 我由第一篇開始睇, 改變了一些固有想法, 多謝你既分享.

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  19. Thanks for your sharing! 令我開始有不同的睇法!

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  20. 我都同女主人講過,如果我倆做到六十歲,其實一億淨資產真係唔係無可能,但人越老而人生又美滿的話,時間只會越珍貴;金錢只會越變廢

    重點~~~

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    1. 係架,如果計到一生人搵幾錢,可以適量微調退休年齡。
      時間比金錢重要,如為太多的金錢浪費換春或放棄夢想,真係慘過條咸魚。
      尤其後生仔,大好青春有無限可能。

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各位每個留言,係我繼續9UP動力,必覆。

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